O Superior Tribunal de Justiça, ao realizar o julgamento do Tema 1.113 dos Recursos Repetitivos estabeleceu três teses que são de extrema relevância para os contribuintes que pagaram o ITBI nas operações de compra e venda de imóveis.
As teses formadas foram as seguintes:
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação
- O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
- O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
De forma mais clara, o que essas teses dizem é que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor negociado pelas partes, que pode ser desconsiderado apenas mediante processo administrativo, de forma que o Município não pode estabelecer de forma unilateral uma base de cálculo prévia ou vincular a base de cálculo do ITBI à base de cálculo do IPTU.
A relevância dessa decisão é significativa, tendo em vista que a grande parte dos contribuintes, quando vão comprar um imóvel, acabam pagando o ITBI sobre o valor arbitrado pelo Munícipio e não o valor negociado.
Com a decisão do STJ, os contribuintes que pagaram o ITBI sobre valor maior (atribuído pelo Município) nos últimos 05 anos podem recuperar a diferença de imposto paga a mais.
Para melhor entendimento, elaboramos a ilustração a seguir que exemplifica um caso no qual as partes realizaram um contrato de compra e venda de imóvel pelo valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais):
Caso você tenha adquirido um imóvel nos últimos 05 anos e pagou imposto a mais ou tem dúvidas quanto à recuperação dos valores, entre em contato com nossa equipe.
